当前位置:
首页 > 经济管理 > 市场营销 > 走向泛地产时代pdf/doc/txt格式电子书下载

走向泛地产时代pdf/doc/txt格式电子书下载

本站仅展示书籍部分内容

如有任何咨询

请加微信10090337咨询

走向泛地产时代pdf/doc/txt格式电子书下载

书名:走向泛地产时代pdf/doc/txt格式电子书下载

推荐语:

作者:智纲智库(王志纲工作室)著

出版社:鹭江出版社

出版时间:2021-08-01

书籍编号:30747100

ISBN:9787545909012

正文语种:中文

字数:144908

版次:

所属分类:经济管理-市场营销

全书内容:

走向泛地产时代pdf/doc/txt格式电子书下载





引言 大佬们的困惑




2013年9月1日,夜幕时分。广州番禺星河湾酒店灯火通明,人潮涌动。酒店门口整齐停泊的车辆基本都是奔驰、宝马、路虎、保时捷,亦不乏宾利、迈巴赫和劳斯莱斯,身着盛装晚礼服的人们鱼贯进入宴会大厅。这是一场精心安排的生日晚宴。


寿星是黄文仔——星河湾地产的董事长,这位打造了“中国地产劳斯莱斯”的“老贵族”,迎来了他的六十大寿。


十多年来,黄文仔每年都会邀请王志纲参加其生日宴会。对于秉持“第三种生存”立场,注重知识分子独立人格的王志纲来说,一直尽量避免搀和合作方的私人事务,类似这样的活动,他极少出席。但这一次与往年不同,黄文仔几次三番亲自打来电话,十分恳切,让王志纲一定要去,再加上这又是他的六十大寿,实在是盛情难却。


进入熟悉的酒店大门,王志纲思绪却不禁飞回十四年前。


1999年10月,王志纲接受黄文仔的邀约,前去考察一块位于广州番禺北部、面积约1200亩的土地,那是他们第一次见面。


一片杂草丛生、污水横流、凹凸不平的泥洼地头,停着一辆劳斯莱斯。王志纲的车刚到,劳斯莱斯里就下来一位个头不高,但两眼有神的“老贵族“。他穿着笔挺的西装,锃亮的皮鞋,不顾满地泥浆,跑上前来一把握住司机的手说:“王老师啊,终于把你给盼来了!”原来,黄文仔看到走在前面的大胡子司机,颇为英气又有点艺术家味道,便误认成是王志纲,闹了一出无伤大雅的笑话。


后来在王志纲工作室的一次年会上,黄文仔不请自到,还发表了即兴演讲,回忆起当年那个难忘的场景,“五年前,星河湾还是一片农田。一天中午,有个老贵族和一个农民在这里热烈握手。就在一片农田上,农民指点江山,老贵族洗耳恭听,于是有了今天的星河湾”。因为初次和黄文仔见面的那天中午,王志纲刚打完高尔夫球,晒得黑黑的,头发也没打理,穿的衣服也很随便,所以黄文仔对他的第一印象是“像个农民”。


黄文仔第一次见到王志纲,开门见山就说:“王老师,我在商海里折腾了很多年,现在家大、业大,也算是有些成绩。这些年我看碧桂园、奥林匹克花园发展得很快,仔细观察,背后都有你们的功劳。这次拿到这块地,我首先想到的就是找你们合作,共同打好这一仗。”王志纲已经过多方了解,深信黄文仔就是那种要么不做、要做就做业内火车头的商界黑马,他对黄文仔坚决地说:“黄老板,你是最优秀的鲍鱼师傅,不需要做满汉全席,精致特色就是美,要做就要为中国地产做好一道主菜!”转眼间,十四年过去了,当年的农田和荒地上已是一片繁华。王志纲步入金碧辉煌的星河湾酒店二楼宴会厅,在门口迎宾的黄文仔立即快步迎上,热烈地握住他的手,“王老师,您能来,我太高兴了”。黄文仔还是那副老贵族派头,西装笔挺,皮鞋锃亮,外表一丝不苟,或许是常打网球的原因,六十岁的人了,身体仍和年轻人一样硬朗。时间,可以成就很多东西,也可以改变很多东西。十四年间,黄文仔的星河湾在华南板块大获全胜,又进军北京、上海,甚至澳门,事业版图日渐扩大。不变的是,王志纲和黄文仔之间亦师亦友的关系。


和往年黄文仔的生日宴一样,依旧是冠盖如云。官学绅商,鸿儒巨贾,各界名流,都齐聚于一堂。


平时见惯各种大场面,也深知黄文仔在业界的影响力和人缘,对于这一天的高朋满座本已有心理准备,但当王志纲走进主宴会厅旁边的贵宾厅时,还是有些惊讶,这次真的不一样——雅居乐陈卓林、祈福彭磷基、香江刘志强、合生朱孟依、碧桂园杨国强,竟然悉数在场。十四年前,曾经鏖战华南板块的“八大金刚”,今天有六位都坐在这个屋子里。此外,华南几大地产集团的掌门人:恒大许家印、富力李思廉、海印邵建明、敏捷谭炳照、合景泰富孔健岷、时代岑钊雄等,也悉数到场。熟悉华南地产圈的人都知道,这些大佬,平时有两三位聚集在一起,都要非常难得的机遇,并且足以引起大堆的话题。黄文仔私人的生日宴会,竟然变成了广州地产圈顶级大佬们的一次前所未有的大聚会,乃至一个可以被载入地产江湖史册的行业盛会——没想到黄文仔的生日宴会会以这样的方式呈现,对王志纲来说,这也是一次意外的邂逅。


一方水土养一方人。广东企业家大多行事低调,崇尚实力,明星意识淡薄。对他们来说抛头露面的事情基本避之则吉。这些叱咤风云、雄踞一方的大佬们,今天为什么都坐在这里?甚至连一向神龙见首不见尾的朱孟依和杨国强都来了。


贵宾厅中就坐的地产大佬,大都是中国房地产影响力人物榜、地产富豪榜上的常客。他们中的任何一位,都可以在房地产界呼风唤雨。这场盛宴,聚集的财富当量着实令人震惊。不用怎么估算都知道,这帮人加在一起,手中掌握及可以调动的财富,应不止千亿级别。而这个人群所拥有和掌握的数千亿财富,仅仅是最近这短短的三十年,尤其是最近二十年来积累起来的。以个体身份来讲,他们当年大多身处体制外,基本算不上社会主流,然而,就是这样一帮当年的边缘人,成为近二十年中国缔造的财富盛宴上最大受益者,也是如今最风光的一帮人。


中国的房地产业,在造就了这么一批富人的时候,其实也改变了中国的人居环境,改变了中国的城市,改变了人们的心态和消费行为,改变了整个社会。这种改变因其波澜壮阔、影响深远,在整个人类的历史上都是前所未有的。今天,就在这与会的十多个人身上,有代表性地浓缩了整个中国天地之巨变。而作为一个大时代的当事人、见证者和观察者,王志纲身处这个大佬云集的贵宾厅,一种历史沧桑感油然而生。


十四年前,就在这片当时的荒地上,王志纲给华南板块上这个并不显眼的房地产项目定下三个目标:第一,品质要超过香港;第二,品牌要走向全国;第三,要成为中国房地产的“样板房”。弹指一挥间,今天再回头来看当初的目标,星河湾称得上是超额达成。二十年间,在王志纲的策划生涯中,在中国这片神奇的热土上,这样的故事一再上演。


那不是杨国强么?二十年前,他和王志纲里程碑式的经典合作案例至今仍脍炙人口。


1993年,杨国强还是北滘建筑工程公司经理——通俗点说,就是包工头。93年下半年,中央进行房地产调控, 他垫资建造的别墅项目“碧桂园”,成了“珠三角”乃至全中国最大的烂尾楼盘。之前的开发商拿房子抵工程款,他只好被迫由建房的包工头转型为卖房的开发商。担纲伊始,他立即请来王志纲做总策划,并由此开始了前后近三年的合作,最后成就了一个财智双赢的碧桂园神话。


2007年,碧桂园在香港上市,成为继合生、富力、雅居乐之后在香港上市的又一广东房企。而杨国强也由当初的包工头,成为千亿市值公司的掌门人,并一度成为中国大陆的新首富。这条所向披靡的“过江龙”,最近已将其地产版图扩张到了马来西亚、澳大利亚等海外市场。


现在,这两位创造经典的合作者又见面了。


杨国强带着有些意外的神情,把王志纲浑身上下打量了好几遍,才开始长一句短一句地嘘寒问暖,“哇,头发都白了,我们都老了……身体还好吧?现在孩子们都在做什么……”曾经合作中的风风雨雨,都随着时间烟消云散了,剩下的,只是“英雄惜英雄”般的相重与相惜,以及故人久别重逢后,“开轩面场圃,把酒话桑麻”般的欣喜与淡然。


这时,合生的老板朱孟依,也来到王志纲身边落座,把他的思绪从十几年前重新拉回到了宴会厅。


朱孟依外表看上去还是十多年前的老样子,像一位沉默寡言的农民。和杨国强经历相似,他也是广东的贫苦农村家庭出身,后来做包工头起家,最后进入房地产业,纵横中国二十年。


2001年,经过华南板块一战的历练后,合生作为广东房企的先锋队,率先挥师北上,在北京、天津同时拿下了六个大型项目。这个曾被万科董事长王石称为“中国房地产界真正的航空母舰”的合生系掌门人,旗下的合生创展集团也是中国第一个销售过百亿的房地产企业,他在企业发展的关键节点上找到了王志纲工作室。刚刚从华南板块的“战火”中走出来,同时扮演了奥园、星河湾幕后推手的王志纲,又接受了朱孟依的委托,同时为珠江合生旗下的京津地区六个大盘担当总策划。


继合生北伐成功后,星河湾也在2003年进军北京,用黄文仔的话说就是“去京城赶考”。黄文仔这位王志纲眼中的“鲍鱼师傅”,经由王志纲的策划支持,硬是用他的认真和坚韧,在北京东五环一个尘土飞扬的废弃煤厂——几乎没有人看好的地块上,打造出了一座让全北京人瞠目结舌的顶级豪宅社区——北京星河湾。如今,这个“心情盛开的地方”,已是政商名流聚集之所在。


数百人的宴会大厅里,觥筹交错,热闹非凡,政商名流无不谈笑风生、频频举杯,现场一片欢乐祥和,无不彰显财智时代的氛围。主宾们尽情宴饮,坐在主桌上的王志纲却于此时思索起来,他想起宴席开始前,朱孟依用老农般的质朴语言,抛给他一个意料之外的问题:“王老师,房地产到底还有没有搞头?”


作为中国房地产界最有影响力的大佬之一,向来习惯深藏不露、惜字如金的朱孟依,在这样一个场合向王志纲抛出这个问题,绝对非同儿戏。合生在今日虽然业绩不显,已经有很多年都只在百亿左右徘徊,但其背后蕴含的能量绝不止表面这么简单,业界无人会等闲视之。以市场来决定生死存亡,起码不会是近期摆在合生面前的问题,朱孟依也不会有此忧虑,但何来这一问?而且,这应该不止是朱孟依一个人的即兴发问,当天在座与王志纲寒暄或交谈了的大多数地产大佬们,或多或少话里话外表现出也存在这样的疑问。又或许,参加这场看似风云际会的盛宴,这些大佬们也期待已久,因为这正是他们寻求解决问题的一个时机。


2013年,众多房企仍然一路高歌猛进,销售额过千亿的房企已达7家。但繁华之下不掩其虚浮,快速发展的房地产行业还存在很多问题,有些问题极难快速解决,甚至真的会关乎企业的生死存亡。二十多年来,这个行业的变局也在不断发生,但是下一个大变局在哪里?方向在哪里?对于这些大佬们来说,自然也各有应对之策,但摊子太大,必然不能求全责备,冷暖自知之下,不断追问和求索,近乎是本能。


夜色渐深,宴饮的欢乐时光,在不知不觉中流走,在众人的思索间,宴席渐近尾声,大佬们纷纷起身离席。


一场夜宴中,当然不能马上解决“房地产到底还有没搞头”这个哈姆雷特式的问题。王志纲认为,既然这个问题在此时,被一位有代表性的重量级人物提出,问题的本身就该有其标志性,其背后当然还有着无数的问题,也被无数人所关注。这实际上意味着,一个时代,又到了要被改变的时候了。





绪论 扬帆泛地产,激荡二十年




用惯常的比喻方式,如果说中国地产走过的历程,象一条滚滚东流的长河,那么这条大河20多年来的主流,自然是一大批以快速周转为核心的发展商,他们顺应潮流,赶上了中国经济高速增长的好时代。


商品房短缺,造就了巨大的市场机会。中国楼市十多年的“黄金时代”中,主流发展商们的战略,只用三句半就可以概括。其中三句就是:高周转的资金运作,大规模的土地获取,适销对路、可高效复制的产品线;另外半句,就是集团化的管控模式。做好这三句半,核心秘诀在于“天下武功、唯快不破”。


譬如万科在地产运营中采用“5986” 高周转模式,即拿地后5个月动工、9个月销售、第1个月售出8成,产品必须6成是住宅,就一向为业内所推崇。


保利、恒大、中海、碧桂园,这些排名靠前的地产企业,无不加入到高周转阵营,取得的成绩也令人目不暇接。


如是,百亿级、千亿级大鳄纷纷产生,他们如风卷残云,纵横天下。


尽管快速周转是高速发展的不二法门,但是房地产行业的整体水平进步也是有目共睹。上述企业,以及众多成功的主流房地产企业,在高速发展过程中,仍能坚持创新,他们保持了企业自身肌体的完善,一次次提升行业标准,从而推动产业格局的变化。


在这强大的“主流”奔涌之际,有一股“清流”始终傍行其间,其作用和影响或许难以估量——他们从未跟随着“主流”们大唱高周转,从未把自己策划业务的重心放在产品、户型、园林和钢筋水泥,从未涉足广告、代理、公关等发展商最舍得一掷千金的专业、技术与执行领域,甚至有发展商多次以给股权、给分红的重金诱惑,也毫不动容。二十余年来,他们始终以前瞻性研究的组织者、业务创新的推动者、战略思想的传播者为己任——这就是王志纲和他的工作室。


自20年前,王志纲第一次参与房地产核心战略策划,即受杨国强委托主持顺德碧桂园策划始,其工作室就确定了在地产行业的发展思路:跳出地产做地产;寻求差异化的、量身订制的战略解决方案;坚持在策划中为项目找魂,为企业找路——项目与企业发展一体化的“哑铃模式”的战略道路;坚持只有满足企业、城市、民众三方价值,使项目价值最大化而不是简单的利润最大化;坚持针对客户多层次需求,跨界整合多元化的产业资源,形成自身体系化的竞争力。


这样的发展思路,王志纲工作室称之为“泛地产”。


在2007年,根据其工作室十余年来策划实操经验,王志纲用“一二三四五”概括了泛地产核心思想。


“一枝独秀”的战略产品:不落窠臼,不陷红海,跳出传统地产常规发展模式做地产。坚持以原创性产品营造独特竞争力,成为行业标杆,形成独树一帜的品牌地位;坚持依托项目构建企业核心优势、形成支撑企业扩张的战略模具。


“两场统筹”的战略运营:把项目的棋子,放到城市与行业的棋盘上,阳光化推动市场和官场的互动;挂挡区域、产业甚至国家战略,最大程度地为城市发展承担引擎、支撑、配套的角色;既获取政府让渡的巨大利益空间,更把城市发展的效益收入囊中,最终获得产品价值的最大化。 


“三老满意”的战略目标:致力于和谐共生,多元共荣的社会经济一体化战略——帮助政府实现城市发展战略,令“老头子”满意;通过项目运营获得企业成长多元价值,令“老板满意”;让原住民、置业者和消费者充分体现其资产、就业、生活、消费价值,令“老百姓”满意。


“四度协调”的战略策划:高度——抢占制高点、把控前瞻性;广度——扩大项目的辐射力和影响力;深度——围绕市场需求敏感点确立主题,深度挖掘,精细化开发;关联度——跨界整合多种产业、文化、环境、区位资源,形成自我中心化的价值体系。


“五出效益”的战略价值:坚持着眼于“出成果、出机制、出品牌、出人才、出网络”的利润增长、团队成长、模式成型、品牌提升、协作体系一体化成长的多元效应,从而使项目成为企业发展的最佳基石。


这20多年来,中国经济经历了从市场开放,推动民营经济起飞,到城市运营,大投资大项目推动城市扩张,再到产业升级,推动产城互动三个重要发展阶段。与之相匹配的,是公众、政府、产业对地产不同需求敏感点的变迁。而中国地产这条长河,也婉延流淌,经历了从短缺时代以产品为核心,到城市扩张时代以社区为核心,再到产城互动时代以产业为核心的发展重心转移。王志纲工作室始终如一股清流,其推行的“泛地产”概念,更紧紧把握时代的敏感点,历经时代变迁而愈显其前瞻预见性。


王志纲总结的这个“一二三四五”,作为“泛地产”的核心思想已经历了20年的成长与跨越,一次次的实践证明其行之有效。


上世纪90年代到本世纪初,中国社会经济以市场开放搞活为先导,“一部分人先富起来”,导致了新的社会阶层分化。不到十年间,三个人群的崛起最为引人注目:一是洗脚上田,大胆创业,迅速捞到第一桶金的“土豪

....

本站仅展示书籍部分内容

如有任何咨询

请加微信10090337咨询

本站仅展示书籍部分内容
如有任何咨询

请加微信10090337咨询

再显示