书名：全过程工程咨询典型案例（2019年版）：以投资控制为核心pdf/doc/txt格式电子书下载

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作者：中国建设工程造价管理协会编

出版社：中国计划出版社

出版时间：2019-10-01

书籍编号：30614105

ISBN：9787518210800

正文语种：中文

字数：255100

版次：1

所属分类：教材教辅-建筑类

图书在版编目（CIP）数据

全过程工程咨询典型案例：2019年版：以投资控制为核心/中国建设工程造价管理协会主编.--北京：中国计划出版社，2019.10

ISBN 978-7-5182-1080-0

Ⅰ.①全…　Ⅱ.①中…　Ⅲ.①建筑工程—咨询服务—案例　Ⅳ.①F407.9

中国版本图书馆CIP数据核字（2019）第210004号

全过程工程咨询典型案例（2019年版）

——以投资控制为核心

中国建设工程造价管理协会　主编

中国计划出版社出版发行

网址：www.jhpress.com

地址：北京市西城区木樨地北里甲11号国宏大厦C座3层

邮政编码：100038　电话：（010）63906433（发行部）

北京汇瑞嘉合文化发展有限公司印刷

889mm×1194mm　1/16　25.25印张　687千字

2019年10月第1版　2019年10月第1次印刷

印数1—7000册

ISBN 978-7-5182-1080-0

定价：153.00元

版权所有　侵权必究

本书环衬使用中国计划出版社专用防伪纸，封面贴有中国计划出版社

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前　言

在庆祝新中国70 华诞之际，中国建设工程造价管理协会主编的《全过程工程咨询典型案例——以投资控制为核心（2019 年版）》即将与读者见面。全过程工程咨询是当前工程建设领域改革推进最显著的特征之一，顺应了“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念，能有效促进工程建设领域市场化改革，推动创新发展，培育新动能。本书案例是我国造价咨询行业向全过程工程咨询发展的成果展示，也是以投资控制为价值链导向的全过程工程咨询经验总结。

近年来，国家不断推出一系列利好全过程工程咨询的政策及相关法规，改革力度不断加大，各省全过程工程咨询相关配套措施也不断出台。中国建设工程造价管理协会积极探索造价行业向全过程工程咨询发展的路径，引导工程造价行业高质量发展，2018 年精心组织出版了《全过程工程咨询典型案例——以投资控制为核心》，在工程咨询领域引起强烈反响，受到广大会员的普遍欢迎。

2019 年3 月，国家发展改革委和住房城乡建设部联合发布了《关于推进全过程工程咨询服务发展的指导意见》（发改投资规〔2019〕515 号），提出了鼓励发展多种形式的全过程工程咨询，重点培育发展全过程工程咨询模式，优化市场环境、强化保障措施，为推进全过程工程咨询指明了发展方向和实施路径。造价咨询企业在全过程工程咨询实践中有了更多的实践案例与体会。为此，中国建设工程造价管理协会组织编写了《全过程工程咨询典型案例（2019 年版）——以投资控制为核心》。本书从全国征集的140 余个案例中精选了23 个建设项目全过程工程咨询的经典案例，从实践总结、理论深化、指导实践的角度来研究全过程投资控制问题，再现工程造价咨询企业在全过程工程咨询工作中的实践创新绚烂色彩，讲述全过程工程咨询领域投资管控新技术和新方法，展现造价咨询行业在全过程工程咨询大潮中运筹帷幄的技术底蕴和搏击风浪的能力。

本书具有四个明显的特点：

（1）选题经典。本书以全行业近年来广具影响力的重大项目为对象，在全国各省预选有借鉴价值的项目，具有代表性。

（2）题材全面。收录的案例涉及众多行业，涵盖住宅、医院、体育场馆、市政、轨道交通、石油化工等各类工程的各个建设阶段，案例中关于行业背景的分析在使读者全面把握项目背景的同时，也为其搭建了洞悉各行各业发展动态的广阔平台。

（3）形式新颖。本书希望避免对建设项目全过程工程咨询平铺直叙的堆砌与罗列、教科书或论文式的枯燥叙述。书中每个案例都基本按照“项目基本概况→服务范围及组织模式→服务的运作过程→服务的实践成效→总结及亮点启示”这一体例展开叙述，向读者展现最精炼最有效的咨询要点信息。

（4）视角独特。本书全部案例的结尾均重点详述审稿人评语，客观评价全过程工程咨询案例，以技术创新为切入点，点评工程造价企业在全过程工程咨询中的难点与解决方案，评析项目特色，体现了理论性、实践性和创新性的高度统一。

希望通过本书的出版，为广大工程造价咨询企业开展全过程工程咨询业务提供有益的参考，为建设项目提供项目策划及建设实施，乃至运营维护阶段全过程的综合咨询服务。推动工程造价咨询企业以全过程工程咨询为契机，优化企业的组织结构和资源配置，全面塑造和提升企业的核心竞争力，在激烈的市场竞争中赢得主动，取得智力优势。实现工程造价行业价值理念和服务模式的升级，共同促进我国工程造价事业向更高层次发展。

本书在编写过程中得到了投稿单位和作者，以及参与审核专家的大力支持，我们深表感谢！

本书编委会

2019 年10 月

以投资控制为主线的某基础设施项目投资决策综合性咨询服务——北京金和通工程咨询有限公司

田华伟　杨　侃　唐　芳　王宏欣　牟　彪

一、项目基本概况

1. 项目建设背景

某央企投资建设的生态海景旅游、金融及商业综合体项目，工程总投资超过300 亿元，是该市的重点工程，对促进当地旅游业发展起到重要支撑作用。项目区域效果如图1 所示。

图1　项目区域效果图

由于本项目周边市政道路及管线工程未先期建设，该企业中标成为社会资本方后拟投资约30 亿元建设完善配套市政路网工程；受该企业委托，我公司首先为市政路网工程一期进行投资决策综合性咨询服务。本文后续所述的项目均指市政路网工程一期的内容，基本情况 为：

（1）建设规模：项目共涉及12 条道路市政基础设施，其中主干道1 条，次干路7 条，支路 4 条，全长20386m；位于新海景大道北侧人行道和绿化带下的综合管廊长度2740m。

（2）建设内容：道路工程、桥涵工程、综合管廊工程、交通工程、雨水工程、污水工程、给水工程、照明工程、绿化工程、电力通信管沟工程。项目区域路网规划图如图2 所示。

图2　项目区域路网规划图

2. 项目建设模式

项目的建设模式为PPP 建设模式，双方的合作期限为17 年，其中建设期2 年，运营期15 年。

3. 项目投资基本情况

批复的项目投资估算总额为71431.31 万元，其中：建设工程费 57651.03 万元，其他费用7354.81万元，基本预备费5200.47 万元，建设期利息1225 万元。

4. 项目咨询的特点

与一般项目咨询相比，本项目咨询的特殊性主要体现在以下几点：

（1）委托方与政府双方非常重视本项目能否按期实现建设目标。2015 年6 月市政府领导进行调研工作，决定 “项目区域内的市政道路及管线原则上应由政府负责建设，拟与委托方合作并采用PPP 模式解决区域内市政道路的建设资金问题”。委托方开展了PPP 项目的相关启动 工作。

（2）本项目对于该区域项目建设的总体进度影响重大。项目建设所在地区市政基础设施总体薄弱，为了确保市重点工程投资顺利实施，加快推进两个酒店、主题公园、医院、学校、水系等项目建设，同时还要为推进紧邻的某5A 景区建设提供市政基础设施保障。

（3）本项目咨询服务内容是从工程前期文件开始为委托方提供综合咨询服务，协助委托方结合自身情况与政府提供项目文件进行分析，工作过程涉及专业模块多且交易结构复杂，综合专业广度与深度超越传统全过程工程造价咨询的范畴。在传统造价咨询与招投标代理业务之外，还涉及PPP 建设的相关政策、相关法律、工程管理、投融资、财务、税务、拆迁安置，竣工交付及运维 等。

二、服务范围及组织模式

1. 合同服务范围

（1）项目管理顾问咨询；

（2）PPP 项目咨询；

（3）全过程造价咨询；

（4）项目前期咨询（项目建议书、可行性研究报告及投资估算、概算审核、分析）；

（5）项目投资咨询。

2. 服务的组织模式

因本项目交易结构复杂，咨询的工作涉及业务面较为广泛且各业务线条相互交叉，委托方依靠原有的职能部门无法实现对项目工作的整体推进。在认识到上述情况后，我公司主动建议委托方将咨询服务团队纳入委托方内部的管理机构，由我公司密切配合委托方进行整体业务组织协调和工作成果综合，并在此基础上出具了阶段性咨询成果供委托方决策使用。组织结构如图3 所 示。

图3　组织结构图

三、服务的运作过程

根据委托方的咨询需求，咨询公司收集整理相关资料并进行了多个维度的分析、对比，通过与各个业务层级的密切沟通，在充分了解客户面临困难、理解客户对专业服务需求的基础上，为委托方提供了有效的投资决策咨询建议。咨询服务团队从以下几个维度提出了综合性咨询的实施方案。咨询维度如图4 所示。

图4　咨询维度

1. 战略研究咨询

委托方项目战略方向的正确与否是决定项目前期决策咨询阶段能否顺利开展的重要前提条件。为给委托方的战略决策提供重要参考依据，主要从以下四个方面为委托方提供了专业建议。战略研究咨询如图5 所示。

图5　战略研究咨询

（1）区域发展分析。本项目提出了以海上丝绸之路为历史文脉及契机，把生态旅游区打造成集主题玩乐、文化旅游、金融商务、休闲度假于一体的综合生态景区的战略定位。在研究该战略定位后，考虑到本项目打造某市名片的建设要求，提出了应结合本项目的特点按高于常规的建设标准进行建设。

咨询效果：

本项目PPP 实施方案的投资回报率、项目投资等内容是由某市人民政府审批的强制条件，由于批复投资总额因建设标准、建设内容及投资回报率低等因素引起概算存在较大缺口，经审核后，某单位要求由市政府组织咨询中心及设计院共同参与查找可研批复金额与实际金额偏差，目前已实施项目标准，均比已批复投资估算参考标准高，但与已批复的详细规划中的标准相符合。按某市规划的道路等级及建设标准进行的测算，总投资测算金额为10.80 亿元，其中建筑安装部分造价为8.85 亿元。

（2）政策趋势分析。政策趋势分析方面主要为委托方提供了税务方面的咨询。在项目实施过程中，本项目实施的PPP 模式存在中止的可能性，为此，为委托方提出下列税费减免的建议，以下为专业建议摘要：

1）未完成一级开发，减免市政配套费约2 亿元（含已交市政配套费3200 万元）；

2）项目内市政投入（约6 亿元）计入成本，可减少土地增值税2.21 亿元；

3）酒店、水上乐园等文旅项目可获得补助1100 万元；

4）可获得政府方减免的项目包括：

①项目区域内PPP 项目建设用地总面积为482000m2，原4444666.67m2 划拨用地中新控规道路用地为406000m2，因此存在76000m2 差异，此部分需政府做出相应的补偿。住宅土地出让起拍价为2400.00 元/m2（容积率：1.0）。2017 年8 月31 日位于广东路以东，杭州路以南最新成交住宅地价为7925.40 元/m2（容积率≤2.5），经过计算此部分土地价格总计约为1.8 亿元～6.0 亿元之间。

②2012 年至2015 年项目地块共回填土方费用1.59 亿元，其中包括本项目的土地整理费，这一部分成本还未计入估算金额中。建议就土地整理费的具体事项与政府进行磋商计入开发成本或其他形式补偿。

③自 2013 年至 2020 年，对以《西部地区鼓励类产业目录》中规定的产业项目为主营业务，且其当年度主营业务收入占企业总收入 70%以上的旅游企业，经企业申请，主管税务机关审核确认后，可减按15%税率缴纳企业所得税。2013 年至2020 年，享受西部鼓励类优惠的旅游企业，免征地方分享部分的企业所得税。

④企业用于旅游宣传促销的费用纳入企业经营成本。在计算企业所得税应纳税所得额时，企业发生的符合条件的广告费、业务宣传费支出不超出当年销售（营业）收入 15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。

⑤减免旅游项目行政性收费。2013 年至 2020 年间，免征中越（东盟）海上跨国旅游航线市政府专项经费和价格调节基金，新建设景区景点、星级宾馆，在建设过程中涉及市、县区级行政性收费，按规定标准最低限的 50%收取。

⑥对星级旅游饭店和 A 级旅游景区用水、用电、用气实行优惠。旅游饭店的用电、用气价格按一般工业企业同样对待。A 级景区绿化用水按现行居民生活用水价格收取，免收 A 级景区绿化用水所需要缴纳的污水处理费和价格调节基金。

⑦在符合国家法律、法规和遵循统一规划、严格保护原则的基础上，鼓励旅游景区（点）实行所有权、管

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