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书名：物业环境管理pdf/doc/txt格式电子书下载
推荐语：
作者：张天琪编
出版社：中国人民大学出版社
出版时间：2018-08-31
书籍编号：30496162
ISBN：9787300254753
正文语种：中文
字数：287712
版次：
所属分类：教材教辅-中职/高职
版权信息
书名：物业环境管理
作者：张天琪
出版社：中国人民大学出版社
出版日期：2018-08-31
ISBN：9787300254753
版权所有 · 侵权必究
前言
随着工业化、信息化、城镇化、市场化、国际化进程的逐步加快，我国城乡基层社会正在发生巨大变化，物业管理行业面临着难得的机遇和重大挑战。物业环境管理是物业管理的重要内容之一，专业性比较强，涉及环保、绿化等多个学科。因此，做好物业环境管理，提升物业服务质量是物业管理从业者所面临的重要实践和理论课题。
“物业环境管理”作为物业管理专业的核心课程，吸取了近年来物业管理学科理论的最新研究成果和最新实用技术，从而使教材具有一定的前沿性。在教材的编写过程中，针对中职学生的培养要求和学习特点，编者提供了丰富的物业管理方面的典型案例、资料链接、实训练习等内容，以锻炼学生的问题分析能力和动手操作能力。
本教材从物业环境卫生管理、物业垃圾与防疫管理、物业绿化管理、物业环境绿化设计与养护、物业水质管理、物业水景管理、物业安全管理等方面全面介绍了物业环境管理方面的知识，并且根据教材和专业课程的设置情况，对物业环境管理所包括的设备设施、房屋等内容进行了技术性处理，以避免同“物业设备管理”和“物业房屋管理”等课程重复。与传统教材相比，本教材增加了物业水质管理和水景管理等方面的内容，突出了教材的实用性。该教材定位于物业管理专业，具有针对性强、实操性强、理论性适中、覆盖面较广、形式多样等优点，适合中等职业学校物业管理专业的学生以及物业管理爱好者使用。
本教材的编写人员均为具有丰富理论和实践经验的一线教师和企业一线管理人员。编写分工为：张天琪：项目一、项目二和项目六；李昌茂：项目三；周道姗：项目四和项目五；郭冰：项目七；谭利芬：项目八。由张天琪担任主编，郭冰、周道姗、李昌茂担任副主编，张天琪对全稿进行了修改和总纂。
本教材在编写过程中，参考了已出版的有关教材以及相关专家、学者的论著，吸取了已有的重要研究成果和材料，得到了北京农业职业学院物业管理专业各位老师及物业管理企业相关人员的支持和帮助。在这里，向他们表示衷心的感谢！欢迎广大读者选用本教材并提出宝贵意见。
项目一 物业环境管理概述
问题引入
小区物业自掏腰包改善小区物业环境
学习目标
知识目标：掌握物业环境管理的基本概念、内容和目标；熟悉物业环境管理的基本原则及手段；了解物业环境管理的特点、重要性及发展趋势。
能力目标：设计一例物业公司的环境管理机构。
任务一 物业环境管理的相关概念
案例导入
物业接手管理，小区环境变样
问题与思考
1.什么叫物业？什么叫物业管理？
2.什么叫物业小区外部居住环境？影响住宅外部环境的因素有哪些？
知识探究
物业管理与环境密不可分，物业环境管理是维护现代居住小区的生态环境乃至城市生态环境，促进城市可持续发展的基础。物业环境是城市环境的一部分，是城市范围内某辖区的小环境。物业环境时刻影响着人类的居住、工作、教育、卫生、娱乐、经济、贸易、生产等活动，是人类生存和发展的基本环境。如果物业环境得不到保护，则很容易成为污染源，如此将会直接威胁城市整体环境，甚至影响人类的身体健康和生活质量。
一、物业与物业管理
（一）物业
1.概念
所谓物业，是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类居住和非居住的房屋及与之配套的设备、市政公用设施、房屋所在的土地、附属的场地和庭院等。
其中，房屋是指地上的建筑物和地下的构筑物，主要分为两类：一是住宅房屋，如居民楼、公寓、别墅等，是供人们遮风避雨、居住、工作、储藏物品和进行其他活动的空间场所；二是非住宅房屋，如工业厂房、仓库、商店、饭店、宾馆、教学楼、医院、体育馆、办公楼等。各类房屋可以是一个建筑群，如住宅小区、工业区等；也可以是单元建筑，如一幢高层或者多层住宅楼、停车场等。
2.内涵
从物业的内涵来看，其一般由以下四部分组成：
（1）供居住和非居住的建筑物本体，即房屋。包括建筑物自用部分和共用部分。
（2）配套附属设备。包括自用设备和共用设备。自用设备是指由建筑物内部业主和非业主使用人自用的门窗、卫生洁具及通向总管道的供水、排水、燃气管道，以及电线等设备；共用设备指建筑物内部全体业主和非业主使用人共同使用的供水、排水、落水管道，以及照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备。
（3）配套公共设施。指物业区域内全体业主和非业主使用人共有共用的设施，如道路、绿地、停车场（库）、照明管线、排水管道等设施。
（4）相关场地。指物业所占用的场地。
资料链接
“物业”一词的来源
3.特征
物业与其他事物一样，也有自己独特的性质。从它的自然属性看，物业具有以下特征：
（1）固定性。表现于土地、建筑物的不可移动性或位置的确定性。
（2）耐久性。表现于建筑物长久的使用期。
（3）多样性。表现于建筑物构造、外观、功能等的多样性。
（二）物业管理
国务院颁布的《物业管理条例》明确指出：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的卫生环境和相关秩序的活动。物业管理有广义和狭义之分。
1.广义的物业管理
广义的物业管理是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取科学的方法与管理手段对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者和使用者提供有效周到的服务。广义物业管理的范畴相当大，它涉及物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动。如物业的开发建设管理、租售管理、装修管理、修缮管理，以及为物业使用者的经营、生产、居住提供的多种形式的服务。
2.狭义的物业管理
狭义的物业管理是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业进行管理，为业主和用户服务。狭义的物业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施、场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路统一实施专业化维修、管护，维持物业使用功能，向业主和使用人提供多方面服务。
由此可见，广义的物业管理与狭义的物业管理的区别在于其管理范围的大小不同。广义的物业管理涵盖范畴较宽，包括了从物业的产生到寿命终止的全部过程，即建设策划、经营管理、投资增值和报废的善后处理等。在大多数的企事业组织或机构内，其内部物业的管理均体现出这种广义性的特征。而狭义的物业管理则多体现在物业建成并投入市场后，专业的物业管理服务企业接受业主和使用人的委托，而进行的物业使用期的管理与服务，表现为物业运行管理。我国的物业管理行业起步较晚，物业管理的市场体系正在建立中，目前开展的物业管理多属于狭义的物业管理。随着我国物业管理业的进一步发展，广义范畴的物业管理将会成为一种发展趋势。
二、环境
《中华人民共和国环境保护法》规定：环境是指影响人类生存和发展的各种天然的和经过人工改造的自然因素的总体，包括大气、水、海洋、土地、矿藏、森林、草原、湿地、野生生物、自然遗迹、人文遗迹、自然保护区、风景名胜区、城市和乡村等。环境是人类进行生产和生活活动的场所，是人类生存和发展的物质基础。从另一角度来说，就是作用于“人类”这一主体的所有外界事物与力量的总和，即与“人”有关的周围地方和“人”所处的情况和条件。环境有自然环境和社会环境之分。
（一）自然环境
自然环境是指环绕在人们周围的各种自然因素的总和，如大气、水、植物、动物、土壤、矿物、太阳辐射等。自然环境是人类赖以生存的物质基础。通常把这些因素划分为大气圈、水圈、生物圈、土壤圈、岩石圈五个自然圈。
（二）社会环境
社会环境是指人类通过长期有意识的社会劳动，在自然环境的基础上，加工和改造的自然物质、创造的物质生产体系、积累的物质文化等所形成的环境体系，是与自然环境相对的概念。社会环境一方面是人类精神文明和物质文明发展的标志，另一方面又随着人类文明的演进而不断地丰富和发展，所以也把社会环境称为文化-社会环境。
社会环境按所包含要素的性质可划分为：（1）物理社会环境，包括建筑物、道路、工厂等；（2）生物社会环境，包括驯化、驯养的动物和人工种植的植物；（3）心理社会环境，包括人的行为、风俗习惯、法律和语言；（4）其他社会环境等。
从环境功能出发则可把社会环境划分为：（1）聚落环境，包括院落环境、村落环境和城市环境；（2）工业环境；（3）农业环境；（4）文化环境；（5）医疗休养环境；（6）其他社会环境等。
以上关于社会环境的分类如图1-1所示。
图1-1 社会环境的分类
三、物业环境
（一）概念
物业环境是城市环境的一部分，主要是指城市中某个物业管理区域内的环境，它是与业主和使用人的生活及工作密切相关的各种必需条件和外部变量因素的总和。
（二）分类
1.按区域分
通常分为物业内环境和物业外环境，一般来讲，楼宇内的环境称为物业内环境，楼宇外的环境称为物业外环境。
2.按自然条件和社会环境分
（1）硬环境。是指业主和使用人所处的与其有关的外部物质要素的总和，也就是那些可以看得见、摸得着的物质环境，如物业管理区域的水体、楼房、道路、花草树木、雕塑、人造景观等。
（2）软环境。多是相对于硬环境而言的，是指业主和使用人所处的与其有关的外部精神要素的总和，如邻里之间和睦相处的人文环境、行为良好的文明环境、夜不闭户的安全环境等。
这两种环境相互影响、相互促进，硬环境是物业环境的基础，软环境则是保持良好硬环境的指标与形象。没有好的硬环境或软环境，好的物业环境就难以形成。若硬环境虽好，但软环境不到位，则硬环境也不能很好地保持甚至会受到人为的破坏。因此，硬环境的建设离不开软环境的支持，软环境的建设也离不开硬环境的物质基础。
3.按用途分
（1）生活居住环境。生活居住环境是指提供给人们居住的物业环境，包括内部居住环境和外部居住环境两个方面。
1）内部居住环境。内部居住环境是指住宅（以家庭为居住单位的建筑）的内部环境。影响住宅内部环境的因素见表1-1。
表1-1 影响住宅内部环境的因素
2）外部居住环境。外部居住环境是指在居住物业所在区域内，与居民生活居住密切相关的各类公共建筑、公共设施、绿化、院落和室外场地等设施与设备的情况和条件。外部居住环境与内部居住环境的有机组合，构成了居住物业的生活居住环境。影响住宅外部环境的因素见表1-2。
表1-2 影响住宅外部环境的因素
（2）生产环境。生产环境是指提供给企业及其工人从事产品生产的相关设施与条件，其主要影响因素见表1-3。
表1-3 影响生产环境的因素
（3）商业环境。商业环境是指用于商业经营的物业，包括商店（商场、购物中心、商铺、市场等）、旅馆（宾馆、酒店、招待所、旅店等）、餐馆（饭店、酒楼、酒家、茶楼等）、游艺场馆（娱乐城等）和商务写字楼等，其主要影响因素见表1-4。
表1-4 影响商业环境的因素
（4）办公环境。办公环境是指以办公为目的的各种物业环境，主要包括商务写字楼、宾馆及其他类型的办公楼等。办公环境包括办公室内环境和办公室外环境。
1）办公室内环境。影响因素主要包括办公室结构、隔声效果、隔热与保温、光照和日照、室内空气、室内景观布置、办公人员的基本素质等。
2）办公室外环境。影响因素主要包括室外绿化、环境小品、大气环境、声环境、视环境、环境卫生状况、治安状况等。
四、物业环境管理
（一）物业环境管理的含义
物业环境管理是物业管理公司按照物业服务合同的约定，对所管辖区域的物业环境进行维修、养护的活动。物业环境管理是物业管理的专项内容，也是物业管理系统中十分重要的一个环节，同时也是一种市场行为和有偿活动。物业环境管理的主体一般是具有企业性质的物业服务公司，还包括一些物业服务公司聘用的专业清洁公司或保安公司等。
（二）物业环境管理的任务
物业环境管理的任务主要是保护和维持物业管理区域内的面貌，防止人为破坏和自然损坏，并维护物业管理区域内正常的公共秩序，为区域内的居住人群提供良好的生活、办公和生产环境。
案例评析
所谓物业，是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类居住和非居住的房屋及与之配套的设备、市政公用设施、房屋所在的土地、附属的场地和庭院等。国务院颁布的《物业管理条例》明确指出：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的卫生环境和相关秩序的活动。
物业小区外部居住环境是指在居住物业所在区域内，与居民生活居住密切相关的各类公共建筑、公共设施、绿化、院落和室外场地等设施与设备的情况和条件。影响因素主要包括居住密度、公共建筑、市政公共设施、绿化、室外庭院和活动场所、室外环境小品、大气环境、声环境和视环境、小气候环境、邻里和社会环境、环境卫生状况等。
任务二 物业环境管理的相关内容
案例导入
“从天而降”的垃圾
问题与思考
1.对于此事件，物业公司能对业主实施罚款吗？
2.如果物业公司对业主实施罚款，会违背物业环境管理的什么原则？
知识探究
一、物业环境管理的特点
（一）管理范围的局限性
无论是住宅小区还是办公楼，物业环境管理都只是在城市区域中的某一个地段、地点上实施管理，其环境管理是对一种聚落空间的特定环境进行管理。各地段、地点的自然环境和人文环境往往差别较大，所面临的环境问题也不完全一样。
（二）管理对象的特定性
物业环境管理一方面是对物业所有人和使用人的环境行为进行管理，另一方面是对所管辖区内的不动产的环境质量进行管理。这两方面的管理都是与特定地方的特定人、特定物相结合的。
（三）管理任务的服务性
物业管理企业的环境管理任务主要由物业管理委托合同加以规定，规定企业必须按照物业服务合同为业主和使用人提供服务。
（四）管理内容的有限性
狭义的物业环境管理主要涉及房屋维修管理、设备设施管理、辖区安全管理、绿化管理、环境卫生管理等与人们的健康安全和环境质量相关的内容。广义的物业环境管理除包括上述内容外还包括对辖区内的业主和使用人进行可持续发展观、科学生态环境观的宣传教育，发动群众参与所在城市和社区可持续生产和消费活动等环境文化建设事项，这种宏观意义上的环境管理内容，在现代城市管理中是不可缺少的。
（五）管理工作的配合性
物业环境管理的中心任务是维护和提高辖区的整体环境质量。为此，物业管理企业一方面要自主开展有益于辖区自然环境质量保持和改善的事业；另一方面要积极配合国家，特别是地方政府做好关于城市环境和社会环境建设的落实工作。另外，关于环境违法行为的查处权由有关行政主管部门掌握，物业管理企业一般只有监督权而无处罚权，所以对辖区内发生的环境违法行为，要配合有关行政主管部门做好查处事宜。
二、物业环境管理的内容及目标
（一）物业环境管理的内容
1.物业环境保护管理
物业环境保护管理是指物业管理企业执行国家有关环境保护的法律、法规，采取各种可行、有效的措施，防治物业管理区域内的大气污染、水体污染、固体废弃物污染、噪声污染等。
2.物业环境绿化管理
扩大绿化面积及花草树木的种植种类，不仅可以净化空气，调节物业区域小气候，保持水土，而且还可以消声防噪，达到净化、美化环境的目的。具体而言，物业环境绿化管理包括绿化和美化两部分内容。
（1）环境绿化主要是在物业管理的公共场所种植和养护花草树木，在楼宇公共场地布置和维护绿化景观。
（2）环境美化主要是增设人文景观，建设各种环境小品。环境小品具有美化环境、提供生活便利等功能，就其性质来说，可以分为功能性（如电话亭、标示牌、儿童游乐设施、休息厅廊等）、装饰性（如花架、花坛、水池、人工喷泉、假山等）和分隔空间（如围墙、栏杆、台阶）三类环境小品。
3.物业环境卫生管理
物业环境卫生管理是物业管理中的一项常规性管理服务工作，其目的是净化环境，给物业业主和使用人提供一个清洁宜人的工作和生活环境。良好的环境卫生不仅可以保持物业区域外观的整洁，而且对于减少疾病、促进身心健康也十分有益，同时，对社会精神文明建设也具有重要作用。其管理主要包括以下两方面内容：
（1）对管理区域的卫生情况进行保洁管理，包括清除公共设施和楼宇的污渍、收集和清运生活垃圾、维护和保养卫生设施等。
（2）对公共场所设施进行消毒管理，如灭杀公共场所的害虫等。
4.物业区域内的违章搭建管理
违章搭建是对整个物业区域和谐环境的破坏。它既有碍观瞻，又影响人们的日常工作和生活，还可能带来交通、消防等方面的问题。因此，物业管理公司一定要协助有关部门，认真做好清除和防止物业区域内违章搭建的管理工作。
资料链接
违章建筑
5.市政公用设施管理
为物业业主、使用人和受益人生产、生活、办公等服务的市政公共设施是该物业区域的一个重要组成部分，它一旦遭到破坏或损坏，便会影响人们正常的生产、生活和工作。因此，加强市政公用设施的管理也是物业环境管理的一项重要工作。
6.物业环境小品管理
环境小品具有方便实用、美化环境、优化空间的功能。不同物业的环境小品布置的原则和方法也不尽相同。因此，环境小品的管理应从使用功能出发，在整体环境协调统一的要求下，与建筑群体和绿化种植保持紧密配合才能达到理想的效果。
7.物业车辆交通安全管理
车辆是人流、物流的载体，是现代生活的重要组成部分。物业区域的交通道路是物业人流、物流流动的通道。物业车辆交通管理的目的是建立良好的交通秩序、车辆停放秩序，确保物业业主、使用人和受益人的车辆不受损坏或失窃，以创造良好的交通安全环境。
8.物业治安安全管理
物业区域内的治安安全管理工作是指物业管理企业为防盗、防破坏、防不法侵害、防意外及突发事件而在所管物业区域内进行的一系列管理活动。治安安全管理防治的对象主要是人为造成的事故与损失。其目的是避免所管物业区域内财物受损失、人身受伤害，维护正常的工作、生活秩序。治安安全管理在整个物业管理中占有举足轻重的地位。它是物业业主、使用人和受益人正常工作、生活的基本保证，也是整个社区及社会安定的基础。同时，良好的物业治安环境能提高物业和物业管理企业的声誉。
9.物业消防安全管理
消防管理工作在物业管理中占有头等重要的地位。为使物业业主、使用人和受益人享有一个良好的物业使用环境，物业管理公司应做好物业消防设施和器材的配置与管理、消防宣传教育等工作。预防物业火灾的发生，最大限度地减少火灾损失，为物业业主、使用人和受益人的生产和生活提供安全的环境，增强其安全感，保护其生命和财产的安全。
10.物业人文环境管理
新型的人文环境管理应该是为了营造和睦共处、互帮互助的生活环境，互利互惠、温馨文明的商业环境，融洽和谐、轻松有序的办公环境，安全舒适、相互协作的生产环境等而实施的管理。新型的人文环境可以使人们焕发热情，提高工作效率，热爱生活，充满爱心，对社会治安状况的改善有很大的促进作用。
（二）物业环境管理的目标
物业环境管理的实质就是要遵循社会经济发展的自然规律，采取有效的手段来影响和限制物业业主、使用人和受益人的行为，从而保证物业正常的工作、生活秩序与优美舒适的工作、生活环境，确保物业经济价值的实现，最终达到物业经济效益、社会效益和环境效益的统一。依据以上这个总目标，物业环境管理的具体目标，主要包括以下几个方面。
1.创造一个可持续发展的健康环境
合理开发和利用物业区域的自然资源，维护物业区域的生态平衡，防止物业区域的自然环境和社会环境受到破坏和污染，使之更好地服务于人类劳动、生活和自然界生物的生存和发展。
要达到这一目标，就必须把物业环境的管理与治理有机地结合起来，也就是合理利用资源，预防环境污染；在产生环境污染后，做好综合治理的补救性工作。这是防止环境污染和生态破坏的两个重要方面。在实际工作中，我们更应注意以防护为主，把环境管理放在首位，通过管理促进治理，为物业业主、使用人和受益人创造一个有利于生产和生活的优良环境；一个既能保证技术的合理发展，又能防止污染的健康、舒适、优美的物业环境，以达到物业经济效益、社会效益和环境效益的统一。
2.创造一个清新、美好的绿色环境
随着人民生活水平的不断提高，基础性居住环境已远远不能满足人民群众日益增长的物质和精神文明的需求，因此，物业环境管理要加强绿化管理，以满足当今人们“择绿而居”的要求，建设美丽绿色家园。
3.创造一个洁净、整齐的卫生环境
这个目标是物业环境管理的基本目标。物业管理区域是否干净、设施是否整洁，最能直观体现物业环境的好坏和管理水平的高低。如果物业管理区域内存在道路及绿地内杂物随处可见、楼道墙角灰尘覆盖、各种设施锈迹斑斑、各种设备破坏严重、公共网线杂乱交织、路面“疤痕”累累等现象，那么就没有达到物业环境管理的要求，必须进行必要的整改。
4.创造一个放心、稳定的安全环境
这个目标实质上是通过对硬环境建设来实现软环境的目标。物业管理公司有责任和义务贯彻落实国家关于物业环境保护的法规、条例、政策、规划等，并制定具体的物业环境安全管理方案和措施。切实做好物业环境安全的维护和监督工作，选择能够保护和改善物业环境安全的途径，形成一个社会安定、居住安全的物业管理区域，为社会稳定和发展尽到物业管理公司的职责。
5.创造一个和谐、舒适的人文环境
物业环境管理的提出与发展，孕育了一种新型环境文化，这种环境文化代表了人与自然关系的新价值取向，即人与自然本质上是一个整体，人与自然应当和谐相处。这种新型的环境文化标志着人类环境意识的觉醒，不断提高公众的环境意识是现代文明进步的标志。
通过提高物业管理人员的服务热情、积极开展环境保护宣
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