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作者：周洁著

出版社：机械工业出版社

出版时间：2018-10-01

书籍编号：30533510

ISBN：9787111607489

正文语种：中文

字数：133690

版次：1

所属分类：教材教辅-建筑类

版权信息

书名：商业建筑设计要点及案例剖析

作者：周洁

出版社：机械工业出版社

出版时间：2018-10-01

ISBN：9787111607489

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PREFACE 前言

当今世界，商业活动已渗透到人们生活的各个方面。在城市空间中，商业建筑也扮演了日益引人注目的角色。商业建筑与一般公共建筑相比，既有相似点，也有差异点。

商业建筑设计除了需要满足一般公共建筑设计所要求的实用、经济和美观外，还需要充分考虑对“商业价值”的挖掘。而商业价值取决于三个方面：人、需求及时间。首先，人是商业价值论考虑的核心，人包括两类——顾客和商家。其次，需求是商业价值产生的根源。对于顾客来说，需求既包括物质需求，也包含精神需求。随着时代的演变，精神需求的满足显得越来越重要，体现在人们对于社会交往、学习体验、艺术陶冶等方面的兴趣日益高涨。商业建筑设计为响应这些变化，也会越来越多地设置满足此类活动需求的城市空间和场所。再次，“时间”是商业价值延伸的基础。顾客愿意待在商场里的时间在一定程度上决定了商场利润的高低。因此，商业建筑动线设计的目的之一就是希望延长消费者在商场中停留的时间，从而带动更多消费，特别是非理性消费。商场规模大小与时间因素息息相关。规模过小的商场，一般情况下顾客在其中停留的时间有限，商场的收益也就可想而知了。另外，商场的业态数量与类型对顾客的吸引力也有重要影响。商场的业态种类偏少、过于单一，顾客眷顾的时间和次数也会较少。

简而言之，人、需求、时间三者构成了商业价值论的三要素（图0-1）。我们在商场规划和设计中，不管是动线规划、规模设定、业态组合，都要牢牢把握这三个方面。

图0-1 商业价值论的三要素

本书基于以上的商业价值理论，对国内外比较有代表性的且已建成的商业建筑案例展开分析，旨在通过每个案例的成与败来揭示某些设计要点和规律。书中所提到的这些案例都经过作者精心选择，具有较高的参考价值和实际指导作用。

与其他介绍商业建筑案例的书籍不同，本书首先对商业建筑案例进行合理分类，并对相应类别的商业建筑案例的共同点进行分析和点评。然后基于每个类别，分别选择两个最典型的商业建筑案例进行深入剖析。书中不仅对国内目前比较流行的商业建筑类型展开多角度的剖析，而且也涉及商业发达的日本、美国的一些经典案例。每个案例的分析也非“蜻蜓点水”，而是从规划设计、业态特色、商业效益三个维度进行了全面而综合的研究，并且对设计的亮点和问题展开讨论。这种深入浅出的剖析方式将大大有助于读者深入掌握商业建筑设计的基本要点和规律，并可举一反三。

本书共分7章。第1章简要、系统地阐述了“商业建筑设计要点”，重点探讨了商业建筑的品牌打造，列举了目前在国内商业运作比较成熟的开发商如凯德、华润、中粮、瑞安及新世界集团等的主要品牌系列。这些品牌在运作中既有共同点，又有差异点，且经过市场的检验，无论是商业动线还是业态组合，对于建筑师开展设计具有重要的参考价值。第2章高屋建瓴地总结了商业建筑案例成败的主要因素。这些因素也与前一章提到的商业建筑设计的基本规律息息相关。第3章梳理商业设计案例的剖析方法，提出从三个维度进行分析，包括规划设计研判、业态特色研究和商业坪效考察。第4章、第5章、第6章分别列举了国内、国外的典型商业开发项目。日本作为亚洲商业发达国家的代表，其在购物中心的可持续设计、体验性挖掘及地下商业开发方面走在世界前列。美国作为购物中心的“鼻祖”，其购物中心的发展史和趋势值得我们持续关注和思考。本书最后一章展望了商业建筑未来发展的趋势，并对商业建筑的“类型学”进行了拓展，重点关注了目前正方兴未艾的“医疗型购物中心”、“交通枢纽型购物中心”，又对商业建筑改造等展开了初步探讨，这些新兴领域的深入拓展正是商业建筑不断发展、设计不断创新的动力。

第1章 商业建筑设计要点概述

1.1 熟悉商业运作规律

商业运作规律的核心依据是序中所述的商业价值论的三要素——人、需求、时间。在开始商业建筑设计之前，首先要熟悉商业运作的规律。那么，商业建筑设计中具体要关注哪些基本规律呢？

1.1.1 尊重招商需求

商户与商场之间是共存共荣的关系，因此，商业布局必须尊重招商需求。商户为保证自身开业的成功，对商场选址、周边市场潜力、商场提供的硬件条件都极为敏感。因此，一个商场若能招来有实力的品牌商家，从某种意义上来说，也证明了商场选址和设计布局的相对合理性。

万达曾提出的“订单式开发”，就是一种与下游商户形成“战略联盟”的策略，从而保证商场的满租率，避免了很多商场开业冷清甚至长期物业闲置的不良后果。所谓“订单式开发”，是通过开发商和品牌商家签订联合拓展协议而实现的利益捆绑。其中对于主力店的控制是最重要的，因此万达自身成立了影院院线、百货、KTV等商业面积去化度较高的大店铺、大品牌，或与重要商户签订协议，如为了弥补在家电行业的软肋，2005年6月，万达与国美签订了排他协议，联手拓展家电线下市场。

庞大如万达这样的“商业帝国”，对商家的先期锁定决定了其看起来似乎有点“千篇一律”的商业平面（图1-1），尽管万达广场后期的外立面各式各样。从万达广场商业平面来看，室内商业走廊基本为“一”字形，一侧为大量的小铺，另一侧以大店铺（主力店）为主。此处也是上部塔楼落位之处，但塔楼核心筒尽量偏于一角，以免影响使用效率。

图1-1 “千篇一律”的商业平面——无锡惠山万达广场二层平面图

对于其他地产开发商来说，在先期的概念方案阶段，就应引入主力商户进行平面上的对接，以保证商业的物业条件符合商家的需求。要绝对避免的是商场竣工只是建筑这一“容器”完成，而里面的“内容”几乎是空白的。但实际上，这种情况并不罕见。SOHO中国在北京市第一次建设的建外SOHO，就是属于这种情况，再加上商业空间布局的不合理，导致入驻的商家经营困难。

体现在商业布局上的商家的需求包括以下几个方面：

（1）位置 不同档次的品牌对商场的入驻要求不同，包括楼层、平面、相邻商家选择等。从楼层来说，零售功能尤其是其中的高端品牌，喜好低楼层，而餐饮、影院等功能则不介意布置在高楼层；高端品牌偏好项目最好的位置，有足够的对外独立展示的窗口，一些著名的快时尚品牌如ZARA、H.M.等也是如此。品牌商家也十分关注邻居是谁，是否和自身处于同一品牌档次，或者是否能够为自身带来更多的人流量等。

（2）面积 商铺本身也是一种商品，根据西方经济学中对商品需求的定义，城市商铺需求是在一定的租金水平下，经营者愿意并且能够租赁的商铺面积。商铺的面积需求与两方面的因素有关，一方面是其自身的经营需求，另一方面是商铺所在地的市场需求。

从自身经营需求来看，对于店铺面积有一个基本需求，如对于多厅影院来说，极限状况下不能少于3个厅，总座位数量不能少于500座，否则难以维持和经营。另外，影厅数量也不宜超过12个，因为按照目前的片源情况来看，过多的影厅难以保证有足够的片场供应，反而不经济。观众厅合理数量范围为4～10厅，总容量基本在600～1500座。根据盈石集团研究中心的研究发现，七成影院的需求面积段集中在3000～5000m²，其中一大部分原因在于该面积符合品牌资金能力。以行业对影院投资的计算方式，平均单位座位投资成本约为10000元/座，按对应面积段每个座的平均面积3.6～4m²计算，一家3000～5000m²的影院投资成本为750～1400万元。从市场层面来看，影院品牌青睐该面积区间段，也是因为它符合市场的主流需求。3000～5000m²对应的厅数一般为5～8个，可同时容纳750～1390人。

当然，商铺面积选择还受商场定位和总出租面积的影响。过大的主力店单店面积可能会因为过大，而挤占了承租能力更高的商业业态的面积，因此，商场在前期招商时需要仔细斟酌和权衡。

（3）物业条件 物业条件作为硬件对于商户选择落位也是至关重要。物业条件包括动线设计、商铺开间、进深、净高、荷载、配套设施等方面。商家选择商场，首先会判断动线设计是否合理。从某种意义上来说，商户可能比开发商更懂商业动线布局，动线的致命缺陷会严重影响商户落户的意愿，因为没有一个商户会愿意进入一个人流引入不佳、日常运营困难的商场内。其次，商铺的开间、进深、净高、荷载、配套设施对于商家能否入驻也非常重要。以超市为例，按照不同档次和定位，其所需要的物业条件会有所不同，见表1-1。

表1-1 三种主要超市类别的物业条件

综上所述，尊重商户需求是商业建筑规划设计的重要前提之一。但在操作时，也要避免过于短视，唯开业率、招商率论，因为对于一个成功的商业项目来说，招商率并不决定一切，还要统筹规划。有时商户的需求可能与商场这盘“大棋”有相悖的地方。比如说，主力店的需求满足对于一个商业项目来说很重要，但如果在布局时过多地倾向于主力店利益，使得项目的其他部分反而不能获益于主力店，那么主力店的作用也就丧失了。举个例子，一些大型超市常要求设置独立出入口，甚至不考虑与购物中心的连接，或连通口很不起眼、相对独立，这种布局方式常导致地下大卖场及其连带的小吃铺、小零售铺十分火爆，但楼上商业却冷冷清清，地上、地下形成了强烈反差。

1.1.2 谨慎控制规模

商业建筑不应盲目追求大体量，而应在前期充分的市场调查基础上，合理地测算商业规模。有一种业内常用的衡量指标是商圈饱和度（IRS），也称为每平方米的商品销售额或坪效。该数值可以帮助经营者用已知的毛利与经营费用的比率，对商店的利润进行预测。

式中 IRS——某商圈的商品饱和度；

C——某商圈商品的潜在顾客；

RE——顾客平均购物金额；

RF——商圈内同类型店铺总面积。

该公式用于测定特定商圈内某类商品的饱和程度，反过来也可用于倒推算出商业面积RF=C×RE/IRS，其中C即顾客数与商品的商圈范围有关，不同业态所对应的商圈范围是不同的。RE则与城市人口消费力（可支配收入）和消费习惯有关。

有一种粗略的说法称为城市人均商业面积标准，也可采用此公式计算。如上海2014年常住人口为2425.68万人，社会消费品零售总额为7760.75亿元。假设IRS为10000元/（m²·年）（上海商业平均租金为900元/m²·月），则人均商业面积为7760.75×108/（10000×2425.68×104）=3.20（m²/人）。当然，对于某特定购物中心某种业态的可拓展面积大小，还需根据其具体的辐射商圈的范围进行精细计算。

1.1.3 市场定位合理

在商场定位上不盲目追求高档，而是根据项目区位在市场研究分析的基础上研判目标消费者的规模和消费特点，在选择上不以大品牌为上。

商业的定位主要基于两个方面，一方面是基于辐射的区域范围和规模，另一方面是基于其产品（所售商品和服务的类型）。购物中心的分类就具有以上特征，如传统购物中心可以分为八种基本类型。ICSC定义的八种类型为邻里购物中心、社区购物中心、区域购物中心、超区域购物中心、时尚/专卖店、能量中心、主题/假日购物中心、直销店购物中心。当然，简单地把商场归于以上某一类是比较困难的。目前国内社区购物中心、区域购物中心、超区域购物中心、直销店购物中心发展较快，但邻里购物中心、时尚/专卖店、能量中心、主题/假日购物中心较少，还有待发展。

另外，一些购物中心的类型较难被定义，有些可能是规模链条上的一个分支，如超级折扣购物中心。在美国有这样一类购物中心，面积通常达到200万ft²（约合18580.61m²），包括工厂直销店、百货店、尾货店和低价专卖店。还有一些小型购物中心，包括垂直型、折扣型、家庭改善型和汽车维护型等。随着差异化和细分化趋势的发展，会有更多类型的购物中心出现。

只有先确立了商业定位，才能进行正确的品牌选择和业态组合。业态组合模式也并非一成不变，并没有完全正确和错误之分。有时候可能需要打破现有模式，寻求其他可能的组合方式。在一家小型购物中心，杂货店、干洗店、中餐馆以及休闲用品店可能代表了成功的4个关键租户种类。而在一家大型购物中心，时尚、服务、娱乐和餐饮加上百货商店则一般构成了比较合理的战略组合。

1.1.4 注重可持续运营能力

商场开业后能否可持续运营非常重要。硬件设计一方面要为初期招商创造良好条件，另一方面也要能适应业态品类布局的调整。需要强调的是，前期尽早确定主力店可减少风险，提高商业空间利用效率，因此对商业项目运营至关重要。国外成功的购物中心都是采取“先招商后建设”的策略，即只有在主力店招商完成了80%以后，才开始进行整体设计工作。主力店如影院、超市、百货和一些娱乐业态，都对空间高度、大小、形态有具体要求，因此尽早确定主力店，也可避免后期引入所导致的硬件改造造成的损失。

但招商的结果并非一成不变。一般会有两种情况发生，一种是主力店由于经营失败而撤场，如果开发商没有准备的话，这对于项目来说将是致命的，因此在应对此类问题时，一方面要在招商时注重主力商家抗风险能力即实力的判断，另一方面也要注意商场的业态结构应尽量合理，如主力商家的面积占整个商场经营面积的30%～50%较为合理。另外，由于业态比例和品类调整是市场因素下的调整，也是不可避免的。在前期的空间设计、机电设备、结构荷载等应预留一定的余量。比如，零售功能改成餐饮功能，如果前期排油烟设施、电量供应方面不做预留的话，后期要改就会遇到极大的问题，当然，前提是在消防问题已解决的情况下。目前国内一些购物中心的主力店也在做调整，一般趋势是大型主力店变成若干中小型次主力店、专卖店等。具体的拆分方式见表1-2。

表1-2 购物中心主力店调整策略

另外，商业要实现可持续运营，统一招商、统一管理、统一运营非常重要。发展良好的商业项目在前期不应依赖出售变现的方式，产权分散常常会严重影响后期的持续运营。商业本身由于成长周期问题，发展商应采取“养鱼”政策，熬过这一成长期——成熟商圈可能要2～3年，新社区需要5～8年。商业流通业属于充分竞争行业，行业收益率趋于平均化，比如，大型零售业净利润可能只有3%～4%，商家对成本的承受是有底线的，应合理确定租金、物业费用等外部成本。

1.1.5 重视前期规划

商业项目要特别重视前期零售规划设计。有数据统计，国内约70%商业地产项目都是因为整体布局先天不足而造成失误或失败的。零售商业规划包括动线规划、交通规划、空间规划（开间、进深、净高）、停车设施规划、机电配套规划等内容。

前期规划中，其中动线规划是重中之重。动线规划包括出入口选择和商场内顾客主流线规划两方面内容。商业出入口以城市主干道交叉口为优先，因其具有较好的展示性。出入口也是室内动线的首与末，它的选择对于室内动线的布局至关重要。它就像绳的两端一样，找到两头，至于中间如何曲折，相对就比较好把控了。室内动线设计主要有两种：单线和复线。许多开发商青睐一字形单动线设计的购物中心，是因为该动线布局可使得动线两侧的商铺可达性强、辨识度较好，具有均好性，相应地同层内商铺价值相对一致，较少死铺，而且不易使人迷路。有时因为商场规模太大，主力店数量较少，基地腹地较“厚”等原因，一字形单动线无法解决内部商铺格局问题，这时可能要采用复动线做法。复动线尽管不如单动线简洁流畅，但也确实可以解决一部分基地形状或业态组合带来的动线布局问题，建议优先采用环形动线或8字形动线等可以连续走通的动线，或者是一条主动线加局部的辅助小动线。前者要解决内部空间不易辨识，人容易迷失，从而易产生烦躁情绪的问题；后者要注意辅助小动线如何结合特色业态或目的性强的业态设计以免出现死角的问题。

1.2 树立品牌战略意识

1.2.1 商业建筑的品牌价值

随着国内商业地产的快速发展，追求品牌化成为很多知名商业开发商不约而同的选择。品牌，《牛津大辞典》解释为“用以证明所有权，作为质量的标志或其他用途”，即“品牌”是区别不同产品特点及品质的“符号”。

由于国内目前可供选择的商户类型有限，许多已建成的商场都面临着业态同质化的风险。在一些三、四线城市开发第一个购物中心时，由于市场不大，开发商容易抢占先机、获得成功，这在前几年各地的商业开发中被不断验证。例如，万达广场在很多三、四线城市的核心地段一开业就往往成为当地的商业中心，这一方面因为其全家型的“一站式”定位很好地满足了当地市民的消费需求，另一方面也因为这样的一个购物中心其商业规模正好辐射到了当地全部人口。

但在成熟市场，一种定位、一个商场往往很难覆盖所有顾客，而相同定位的商场之间又易形成恶性竞争。品牌化的根本意义在于创造差别来使自己与众不同。商业建筑对于地产开发来说具有产品属性，产品开发采取品牌化战略是很多商业地产开发商发展到一定阶段的标志。

那么，商业建筑的品牌化究竟有哪些价值呢？简而言之，不外乎以下几个方面。首先，建立品牌有利于实现差异化竞争。如华润的万象城品牌与凯德置地的来福士品牌，就有较大的差异，前者定位为高品质购物中心，强调对城市生活方式的引领；后者则定位为“未来科技+服务+设计”，注重创新和科技元素。因此，前者在商场内引入了较多的中高端零售品牌和以家庭为主体的娱乐业态，后者则喜欢个性更强的特色商户。

其次，树立品牌可产生客户黏性。当顾客对某一品牌产生了依赖感之后，就会形成一种特定的偏好。再以万象城和来福士为例，前者的服务对象是城市的中产阶级，一些以家庭为主的消费者是万象城的忠实客户；后者则以年轻消费者为目标客群，追求个性与时尚的年轻人将“来福士”视为购物朝圣地。

再者，品牌价值还体现在对优势资源的吸引力上，包括优秀的商户资源和地址资源等。以前面提到的华润万象城为例，该品牌在市场上具有强大的号召力，比如，很多租户都把万象城作为旗舰店所在地，并随同华润的商业地产开发在全国拓展，可以说华润正是通过万象城品牌吸引了大量优势商户资源。这些好的品牌也更易获得各地政府的青睐与支持，从而在好的位置开店，即所谓的地址资源。如万达广场在三、四线城市受到青睐，并不仅仅因为规模效应，更在于为当地带来的崭新生活方式，和对当地流通物业发展所作出的贡献。因此，万达比起其他开发商更易得到地方政府的认可，从而在择址上获得更大的竞争优势。

1.2.2 商业建筑的品牌打造

要打造一个优秀的商业建筑品牌，开发企业需做到以下几点：

（1）优质的商户储备 以华润万象城为例，其合作的商户品牌以国际知名品牌为多，且大部分租户的租期长。万象城的特点之一在于拥有一揽子主力店合作品牌，如REEL百货、泰国尚泰百货、“冰纷万象”溜冰场、嘉禾深圳影院、百老汇韩国美嘉欢乐影城、Olé超级市场、City Value“华润万家”等。这些租户都是其他商场难以与其展开竞争的优势资源。

（2）成熟的运营能力 优秀的商业地产开发商对商业物业的运营方式基本以自持为主，如凯德来福士的运营模式就是自身长期持有物业，在此基础上自营或招商，从而有效地保证了对优质品牌的把控及后期商业管理运营的统一性。瑞安集团在“天地”系列开发中，商业物业也是以持有出租为主。中粮集团在“大悦城”品牌开发中，同样秉持了长期持有、独立运营以获取物业租金回报的方式。

（3）强大的资本支持 商业建筑的品牌塑造离不开强大的资金实力。如凯德置地便是熟练运用“地产开发+资本运作”模式实现来福士品牌的成功。凯德置地在商业地产的全生命周期运作中，构建了一条从开发商到私募基金再到REITs（房地产信托投资基金）的完整的投资和退出流程（图1-2）。

图1-2 凯德来福士资本运作流程

（4）稳定的消费族群 商业建筑品牌的目标之一在于形成一个相对稳定的消费族群，从而保证其每个项目的开业满铺率和开业的成功。中粮集团为吸引20～30岁的青年白领群体及年轻家庭消费人群，专打时尚品牌。策略是在“大悦城”系列购物中心中利用商业高层区开发了多个独具特色的艺术街区，如位于上海大悦城八～九层的“磨坊166”、天津大悦城五层的“骑鹅公社”以及后来的“神兽寺街”等文艺街区。这些街区强调原创的、颠覆的、艺术的、不可复制的品牌理念。这些艺术街区具有极为鲜明的特色，一经推出便吸引了大量的时尚青年粉丝（图1-3）。

图1-3 天津大悦城五层的骑鹅公社

1.2.3 商业建筑经典品牌案例及其规划设计特点

商业建筑的品牌塑造体现为规划设计的另一个思考层面，即从品牌高度打造商业建筑或商业中心，这是一种将目标人群、品牌主张、个性和洞察有效结合的开发策略，也指导和影响着建筑的规划和设计。

从另一个角度来说，研究和分析商业建筑不同品牌系列，可以帮助设计师把握商业建筑发展趋势，洞悉商业建筑设计的本质。

国内许多较为成熟的开发商都打造了自身的商业建筑品牌，如华润、凯德置地、中粮、瑞安、新世界、万达、保利、龙湖等。这里以前五位为例来做分析和比较，使大家更清楚地看到品牌战略是如何自上而下引导设计方向的。

1.华润及其“万象城”系列

华润在国内的商业品牌的确立最早从深圳万象城项目开始，该项目定位为高端品牌。之后随着华润商业地产在国内版图的扩大，又延伸出来了一个中高端品牌——“五彩城”和一个中低端品牌——“欢乐颂”。这三个子品牌在选址和商业规模上有一定的差别，并且在国内都有一些项目案例（见表1-3）。

表1-3 华润商业子品牌比较

（1） 选址与定位 万象城选择落位的城市一般为周边区域性经济中心城市，这些城市同时要具有较强的消费能力，如深圳、杭州、上海、重庆、沈阳、青岛等。在商圈选择上更青睐城市新城区的核心地段、核心商圈（15min步行范围内），且在该区域范围内须聚集相当数量的中高收入人群，交通便利。万象城的客户定位为城市的中产阶级、以家庭为主的消费者。

（2）规划设计特点 万象城购物中心一般只有一条主动线，所有的店面都分布在动线两边（图1-4）。这样的布局一方面使得店铺的均好性、可视性和通达性强，另一方面也因为万象城内中高端品牌和主力店较多，要求的进深比较大。万象城对于交通条件的要求较高，一般情况下都会接驳地铁。

（3）招商与业态特点 主力店在万象城的平面布局中有着重要意义。在租户组合上，优先确定主力店，再全面招商。由于万象城的定位为中高档，其租户品牌中国际知名品牌多，且大部分租户的租期长。万象城的四大经典主力店组合为百货、影院、超市和溜冰场。这些主力店的合作品牌包括REEL百货、泰国尚泰百货、嘉禾影院、百老汇等（图1-5）。

（4）租售与运营策略 华润对于商业地产的运营策略是以出租为主，辅以小部分出售，且出售部分一般为室外商业街，购物中心则完全持有。通过商业等（如酒店、办公）持有物业的长期运营，实现资产增值。与商业地产相伴的住宅项目则完全出售，以实现资金平衡。

图1-4 成都万象城一期单动线布局

图1-5 杭州万象城主力店品牌

a）尚泰百货 b）Olé超市 c）缤纷万象冰场d）百老汇影院

2.凯德置地及其“来福士”系列

凯德置地集团在国内商业地产方面创造的经典品牌，就是其“来福士”系列。早期在上海开业的来福士广场（2003年）就受到市场好评。近几年随着宁波来福士、杭州来福士、上海长宁来福士等项目的陆续开业，来福士广场在国内加快了发展步伐。

（1）选址与定位 来福士广场一般选址于知名城市的中心位置和交通枢纽，项目本身以塑造城市地标为目的，辐射范围广。客户定位为年轻消费者，设计彰显个性与时尚。

（2）规划设计特点 来福士广场购物中心内常会出现多重动线或环形商业动线，究其原因在于其主力店较少，次主力店和特色店铺较多，导致店铺分割较多，单动线的格局难以成立（图1-6）。就交通条件而言，一般也会接驳地铁。

图1-6 成都来福士多动线布局

（3）招商与业态特点 来福士的运营模式是自身长期持有物业，进行自营或招商，从而有效保证了招商过程中对于优质品牌的把控及后期商业管理运营的统一性。

凯德在成本收益方面有很高的标准，在商场内部，主要用次主力店去充当主力店的作用，这样可以规避主力店的低租金、长租期，同时提高次主力店的租金收益。

来福士广场的功能定位常常是复合型的，除零售功能外，餐饮、健身运动、休闲娱乐都被包含其中，且多种业态相互联系，共同运作。

（4）运营特点 凯德置地善于通过资本运作实现地产开发。项目运作的操作流程为基金收购商业物业，通过一定时间的开发和运营，形成成熟物业，并最终通过REITs（信托）转化为公众投资。这样凯德构建了从开发商到私募基金再到REITs的一条完整的投资和退出流程。

3.中粮及其“大悦城”系列

中粮最早在北京建成和运营“朝阳大悦城”（2003年），之后分别在上海、成都、天津、烟台都开发了大悦城项目。目前大悦城系列在年轻人中已有较强的品牌效应。

（1）选址

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